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多数会住房改革新方向:租购并举 鼎力进展租房

2017-7-16 20:49| 發布者: 華夏文化| 检察: 359| 評論: 0 |来自: 上海证券报

簡介1:上海樓市近日有兩大“供應新政”,預示了我國多数会住房改革的新方向。7月4日,上海公布两则位于浦东新区张江和嘉定新城的拟出让地块公告,特别之处在于,这两地块的用途都为“租赁住房”,是在全国首次推出100%自持 ...

上海樓市近日有兩大“供應新政”,預示了我國多数会住房改革的新方向。

7月4日,上海發布兩則位于浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告,特別之處在于,這兩地塊的用途都爲“租賃住房”,是在全國首次推出100%自持的租賃住房用地。也就是說,土地70年使用期限內,競得人須將全部物業自持並用于出租。去年底以來,盡管北京、佛山也出現過100%的自持地塊,但都是在“限地價、限房價、競自持面積”的出讓方式下,房價和地價觸及高限後,轉入“競自持”後出現的100%自持地塊。

7月7日,重點在完善“購租並舉”的《上海市住房發展“十三五”規劃》(以下簡稱“規劃”)發布,明確提出“十三五”期間新增住房供應170萬套,其中租賃住房70萬套,占總供應的60%,商品住房和保障性住房分別爲45萬套、55萬套。同時,以市場爲主,盤活存量資源,新增代理經租房源30萬套(間)。到2020年,基本形成多主體參與、差異化供應、規範化治理的租賃市場,緩解常住人口、青年群體和各類人才、創業人士的居住難題。

北京和深圳住房供應也在發生同樣的變化。據4月發布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》,未來5年北京新增供應150萬套住房,産權類住房100萬套、租賃住房50萬套。産權類住房中,自住型商品住房(地塊彙總、實拍、論壇)25萬套、改善型商品住房25萬套、中低價位和中小套型商品住房20萬套;5月發布的《深圳市住房建設規劃》提出,“十三五”期間深圳新增住房供應65萬套,新建商品住房30萬套,保障性住房35萬套,保障性住房中,70%爲公租房。

住房市場化近20年,京滬深等地方政府共發布實施了三項住房建設5年規劃,而租賃住房和保障性住房大規模增加,甚至超過商品住房,還是第一次。可見,熱點都会住房供應發生了根本變化,已從“重售輕租”、“重市場輕保障”的跛行式供應體系,轉向了構建“租售並舉”、“市場保障並行”的供應新體系。

住房供應體系發生如此大變化有兩個配景,治理層關于“房子是用來住的,不是用來炒的”的住房新定位,以及“租售並舉”的住房改革新方向。治理層對住房的新定位,意在地産“去工具化”、去“投資屬性”、去“經濟金融綁架”。“以人爲本”的新型城鎮化、人口向多数会流動、新市民“当地化”等趨勢,要求壯大租賃市場,夯實需求基礎。住房新定位和“租售並舉”,使房地産業和市場治理從“需求側”全面轉向了“供給側”。

目前,我国城镇化已进入下半场,在人口和资金吸附能力超强的热点都会,由于开发界限划定、空间资源“紧约束”,楼市“需求侧”抑制只有短期效果。同时,近年热点都会房价上涨加速,高房价、高成本下,存量空间很难盘活,有限的都会土地必须更多供应保障房和租赁住房。特别是“人才大战”硝烟充满,凭借“低房价、低成本、优良環境”的优势,准一线都会、二线都会开始与京沪深穗“抢人才”。智联招聘统计显示,今年大学结业生在新一线都会的签约率为33.1%,已接近一线都会33.5%的水平,二线都会签约率也达19.0%。在此情形下,一线都会只有更多供应保障性住房,增加可循环利用的租赁住房,才气留住人才。

自去年以來,上海的住宅用地出讓,“15%的物業自持”事實上已常態化了。半年多來,萬科、保利、金地、龍湖等房企在北京、上海、廣州、佛山、杭州等都会競得16宗自持地塊,自持比例在36%至100%。無論“十三五”規劃,還是中央經濟工作會議,都特別強調培育和壯大租賃市場。5月底,住建部發布了我國第一部規範住房租賃的行政治理法規《住房租賃和銷售治理條例》,“購租並舉”的改革全面提速。

在“互聯網+”和産業升級的沖擊下,熱點都会商業辦公用房低效和空置現象越來越突出。因此,去年的國務院39號文,提出“允許將商業用房等按規定改建爲租賃住房”,增加租賃住房的來源渠道。同時,對于土地用途爲商業辦公、實際用途爲居住(投資客購買並出租)的“類住宅”,一些熱點都会近期也作出明確規範:要麽還原爲實體商業和辦公,要麽像北京和上海一樣,順應租賃需求。有的幹脆取消了這類供應低效的住宅産品,將稀缺的土地資源用來建設保障性住房或租賃住房。

此外,北京未來將更多利用集體土地建設成本更低的公租房,並規定三分之一分配給非戶籍無房的常住居民;深圳將更依賴都会更新、棚戶區改造建設保障性住房,主要是租賃型的人才住房,並擴大貨幣租賃補貼發放的範疇。在此次上海“十三五”住房建設規劃中,二級舊裏爲主的房屋改造,更強調貨幣化安置,5000萬平方米舊住房修繕改造工程,以提高成套率和公共設施更新爲目標。這些部署都意味著,本著增加有效供應的目標,多数会正在抓緊盤活存量空間和住房資源。

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