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刚刚核心数据公布:上半年楼市 超乎你的想象!

2017-7-16 20:55| 發布者: 華夏文化| 检察: 393| 評論: 0 |来自: 房地内参

簡介1:來源:財經韬略(ID:tttmoney8);作者:韬略哥 7月14日上午,财政部公布了上半年财政收支情况;大前天,央行公布了截至6月末的金融数据。细心研究这些数据,你就会发 ...

來源:財經韬略(ID:tttmoney8);作者:韬略哥
                                                                                          7月14日上午,财政部公布了上半年财政收支情况;大前天,央行公布了截至6月末的金融数据。

細心研究這些數據,你就會發現一個主流輿論不願意承認的事實:樓市仍然非常火,無論是地方政府還是銀行,都賺得盆滿缽滿、吃得滿嘴流油。他們正一邊剔著牙,一邊一臉諷刺地看著我們。

先看央行的數據

央行很好玩,每到季度末、半年末、年末的時候,就扔出一個總數據,不給“最後一個月”的具體數據。這時候,你就要按著計算器算一通。下面表格裏包罗最近9個月的“新增人民幣貸款”、“新增住戶貸款”和“住戶貸款占新增貸款的比例”。

住戶貸款就是居民家庭的貸款。如果你生活在中國就會明白,“住戶貸款”基本上約等于房貸。因爲那些以裝修、買車、買家電名義貸出來的錢,90%最終都成爲了房貸,而且大多是首付貸。

好了,上數據:

時間

新增人民幣貸款(萬億元)

新增住戶貸款(億元)

住戶貸款占比

2016年10月

0.651

4331

66%

2016年11月

0.795

6796

86%

2016年12月

1.04

4973

47%

2017年1月

2.03

7521

37%

2017年2月

1.17

3002

26%

2017年3月

1.02

7997

78%

2017年4月

1.10

5710

52%

2017年5月

1.11

6106

55%

2017年6月

1.54

7364

48%

2017上半年

7.97

37700

47%

我們可以看出,過去幾個月全國銀行貸款中,個人房貸的占比大趨勢是下降的。去年11月達到了瘋狂的86%,然後就無法維持了。12月、1月和3月,數據不斷下降。

但遺憾的是,到了2017年3月,裝B的事情無法繼續了,因爲央行季度末考核比較嚴格。所以1月和2月被報表隱藏的房貸,到了3月有一個大爆發或者大曝光。

然後的4月和5月,個人房貸占比(這還沒有包罗開發商的貸款)仍然達到了52%和55%,相當驚人。當時有人說,這是因爲第二輪調控是春節後開始的,而貸款至少有1個月的滯後。

现在,6月份的数据出来了,住戶貸款占比仍然高达48%!至于上半年累计,住户贷款也到达了47%!

再看財政部的數據

上半年,中央政府和地方政府的“一般公共預算收入”和“政府性基金預算收入”共計11.73萬億,那麽來自房地産的收入占了多少呢?

項目

上半年收入(億元)

同比增幅

土地出讓收入

18836

34%

契稅

2564

18.5%

土地增值稅

2920

23.9%

房産税

1389

18.8%

耕地占用稅

1173

8%

城鎮土地使用稅

1312

14.2%

開發商增值稅

未公布

--

開發商所得稅

未公布

--

個人賣房所得稅

未公布

--

總計

28194

--

上面就是来自房地产方面的收入,其中最大的一笔是土地出讓收入,到达了18836万亿,同比大增了34%。根据这个增幅,今年全年土地出让金收入可能到达4.8万亿(下半年占大头),创下有史以来的最高纪录。

財政部沒有公布開發商上半年交納的增值稅、所得稅,以及個人所得稅中賣房因素的占比。即便如此,來自房地産的收入仍然達到了28194億元,占政府全部收入的24%。

去年財政部曾公布過房地産行業全年所得稅情況,大概占全部所得稅的八分之一,根据這個比例推算開發商2017年上半年繳納的增值稅和所得稅,大概是6200億元(不含建築企業)。

目前個人收入所得稅的接近一半,跟房地産交易有關,上半年大概3000億元。這三項累計,大概是9000億。

這樣,今年上半年11.73萬億的政府總收入裏,跟房地産有關的收入大約是3.72萬億,占全部政府總收入的31.7%。

所以,雖然主流媒體都在嚷嚷“樓市入冬”,但至少到目前仍然沒有入冬。

一二線成交量下降,有入冬的勢頭

我之前在專欄裏講過,一線和二線都会,的確成交量在下降,有入冬的勢頭。但由于衆多的三四五線都会,官方仍然鼓勵去庫存,鼓勵買房子,所以成交熱絡。

而開發商則普遍預期:這輪樓市調控很難持續超過3年,所以他們在拼命拿地。

于是,就構成了輿論和市場的背離。

下面再給各人看一個表格,看完你就明白爲什麽國家在2015年底,決定發動一輪房地産的牛市:

年份

賣地收入(億元)

同比漲跌幅

占政府收入比例

2012年

28517

-14%

18%

2013年

41250

+44.6%

22.6%

2014年

42606

+3.2%

22%

2015年

32547

-21.4%

16.8%

2016年

37457

+15.1%

18%

2017上半年

18836

+34%

16%

可以看出,2012年賣地收入出現了大幅減少。那時候,經濟下行壓力加大。于是央行從2012年啓動了降息周期,當年降息兩次;隨後,在2014年再次降息一次。三次降息,刺激了開發商拿地。于是2013年和2014年連續兩年賣地收入超過4萬億。

但樓市並未能啓動,“散戶”仍然不買房子。當時市場資金仍然緊張,利率比較高,余額寶的收益率甚至飙升到了6.7%以上。所以,2015年賣地收入大減,比2014年少了1萬億!

1萬億的政府收入缺口,這拿什麽來補?如果以後年年都出現1萬億缺口,這可怎麽辦?于是,在2015年底中央經濟工作會議提出了“去庫存”,一輪房地産牛市由此開啓。

所以,財政減收和經濟增長放緩的雙重壓力,是政府不得已啓動房地産牛市的根本原因。另外,從最近幾年土地轉讓收入占“政府總收入”的比重看,在2013年達到頂點之後,開始逐步回落

回落的重要原因,是房地産出現了重大轉折

中國總體上房子夠住了,只是結構性的矛盾仍然存在,人口持續流入的中心都会還存在短缺的現象。所以,開發商拿地不再是“天女散花”,很多三四五線都会的土地沒有人要了。

土地收入占比的減少,是不行逆轉的趨勢(但今年全年將反彈)。這給政府帶來很大的壓力,倒逼他們必須做一下幾項改革:1、精兵簡政;2、讓房地産稅盡快出台;3、改變經濟增長方式。

當房地産冬天降臨之後,地方債的規模將越來越大,而且將成爲中國新的發鈔方式:地方政府加量發行各種地方債——銀行爲主接盤——銀行拿著地方債到央行抵押——MLF和PSL等余額不斷增加——基礎貨幣增加。

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